囲い込みとは?

前回「片手取引」と「両手取引」の違いについて、ご説明させていただきました。

結論としては、どちらの取引でも依頼している不動産会社がしっかりしていれば問題ありません。
ただ、両手取引は構造上、「囲い込み」をされ売主様が不利益を被る可能性があります。
今回は、売主様にとってリスクとなる「囲い込みとはなにか?」についてお伝えさせていただきます。

通常の取引では、売主様が販売を依頼した不動産会社(以下、売主側不動産会社)がレインズに物件を掲載します。
レインズは不動産会社であれば誰でも閲覧ができ、買主様を抱える不動産会社各社(以下、買主側不動産会社)はレインズの情報を基に物件を紹介をして成約を目指します。
その為、レインズに掲載することで、日本中の不動産会社が抱える買主様へ情報を届けることができます。

では「囲い込み」が行われるとどうなるのでしょう?
通常の取引では、買主側不動産会社がレインズ上で自社の買主様の条件と合致する物件を見つけ、売主側不動産会社に対して自社顧客へ紹介可能か打診をします。
契約予定などもう紹介できない事情がなければ、通常は日程を調整して内覧の日程を決めます。

ただ、「囲い込み」をしている売主側不動産会社は、

「契約予定なんでご紹介できません」
「売主様が海外行かれていて、いつ内覧でいるか分からないんですよね」

などと言って内覧できないようにします。
他社の不動産会社との片手取引になると、両手取引と比べて収入が半分になってしまうからです。
なので他社の不動産会社をブロックし、自社で見つけた買主との両手取引を狙うのです。

「囲い込み」をされると、他の不動産会社経由で興味を持った買主様全てが内覧できない状況になります。
その為、買主様の絶対数が減るので本来売れるはずの金額で売れなくなり、売主様は不当に不利益を被ってしまいます。

販売活動は不動産会社が代理人として動くため、「囲い込み」をされても売主様は中々気づくことができません。
ただ、「囲い込み」をされているかどうか確認する方法がいくつかあります。

その中で一番間違いがないのが、売主様自身なり、別の不動産会社経由なりで、依頼先の不動産会社に紹介可能か打診する方法です。

「□□町1丁目戸建××万円ですがご紹介可能ですか?」
※マンションの場合はマンション名と金額をお伝えください

と聞き、

「既に申込が入ってます」

など、内覧ができない旨の返答があった場合は、「囲い込み」の可能性が高いです。

また、もっと気軽に確認する方法もございます。
「囲い込み」を問題視した国土交通省が、レインズ上でその不動産の取引状況を明示することを義務付けました。
詳細は下記となります。
https://system.reins.jp/common/status_function_higashi.pdf

売主様自身にも専用の閲覧画面が用意されているので、いつでもご確認いただけます。
もしも「公開中」以外のステータスになっていたら、注意が必要です。

今回は「囲い込み」とは何か?どう確認すればいいか?を説明させていただきました。
只、「囲い込み」を行っているのはごく一部の不動産会社で、ほとんどの不動産会社は善良に仕事をしています。
あまりに疑ってかかってしまうと、不動産会社も「人」なので、いい気持ちがしません。
そうすると販売活動自体に支障がでることもあります。

確認するのは自己防衛として推奨しておりますが、「囲い込み」を決めつけて物事を進めてしまうと、最終的に売主様にデメリットが発生する可能性がございます。

取り扱いが難しい部分ですが、売主様のリスクを減らす為に今回はあえてお伝えさせていただきました。
ご参考にしていただければ幸いです。

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