売るのではなく貸すという選択

不動産売却の際、賃貸に出すことも併せてご検討される方は多くいらっしゃいます。

ただ、賃貸に出すことはメリットもありますが、デメリットも発生します。
今回は、ご自宅を賃貸に出すメリット・デメリットをお伝えさせていただきます。
良い悪いを把握したうえで、最適なご判断をしていただければと存じます。

賃貸に出すメリット
・賃料収入が入る
これが賃貸に出すことでの一番のメリットです。
ご自身の収入+賃料収入が入るので、今以上に家計にゆとりが出ます。
また、賃貸に出すことで税金面でのメリットも享受することができます。
(詳細は割愛します)

只、住宅ローンが残っている場合は、お気を付けください。
住宅ローンは基本的に、住宅ローンを借りてる方自身が実際に住むことを条件にしています。
その為、賃貸に出すとなった際は優遇金利が打ち切りになったり、アパートローンへ組み換えされることがあります。
結果金利が増加し、住宅ローンの支払額が賃料収入より増えてしまうことも考えられます。
やむを得ない事情の場合は現状の条件のまま据え置きというケースはありますが、各金融機関によって対応は異なります。
住宅ローンを借りてる際は、必ず賃貸に出す前に金融機関に確認し、計画上無理がないかを把握しましょう。
尚、金融機関に隠して賃貸に出すことは契約上違約となるケースが多く、見つかった場合は残債を一括で返済するよう求められることもあります。
その為、必ず金融機関に申告するようにしてください。

・将来住むことができる
賃借人が退去すれば、将来的に住むことも可能です。
只、ご売却をご検討される方の多くは、その家に再度住むことは少ない為大きなメリットにはなりえません。
期間が決まっているご転勤等の場合のみ、メリットと言えるかと思います。

賃貸に出すデメリット
・空室リスク
賃借人が入らなければ、当たり前ですが賃料は入ってきません。
住宅ローンが残っている場合、その支払いはご自身がしなければならないので、ご負担が増えてしまいます。

・新たに住宅ローンが組みづらい
住宅ローンは重複して借りることが難しいため、住宅ローンを利用してのお住み替え先のご購入お考えの場合は借りづらくなってしまうケースがあります。

・賃貸中は売却価格が安くなりやすい
賃貸がついてから売却を再度検討された場合。
賃貸中の物件の売却は、投資用不動産として評価されます。
投資用不動産は買主様が投資家になることが多く、「購入金額を賃料収入何年分で回収できるか」という「利回り」で評価されます。
「利回り」での評価は、「住まい」として評価した場合と比較して、厳しく評価されることが多く安くなりやすいのです。

以上がご自宅を賃貸に出すメリット・デメリットです。

ご所有不動産を元々賃貸に出す前提でご購入していない場合、一般論として賃貸に出すことをお薦めしておりません。
ただ、ご所有の不動産によっても判断が変わるため、賃貸をご検討の方は是非一度ご相談いただければと存じます。

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